Taxeren op marktwaarde geen bedreiging maar een kans
DOOR RENÉ TALBOO - COLLIERS
10 MEI 2021
Vanaf 1 juli geldt er een nieuwe verplichting voor het taxeren van zorgvastgoed. Dat moet dan altijd op basis van de marktwaarde gebeuren. Deze verandering kan gevolgen hebben voor het aanvragen van nieuwe financieringen en heeft op termijn ook gevolgen voor bestaande financieringen van zorgvastgoed.
Tijdens de kredietcrisis werd duidelijk dat banken leningen hadden uitstaan waarbij het onderpand minder waard was dan het leenbedrag. Dat kwam vooral doordat de WOZ-waarde, boekwaarde, bedrijfswaarde, vervangingswaarde of bij nieuwbouw de investering leidend waren bij het financieren van zorgvastgoed. De European Banking Authority heeft besloten dat er voortaan op basis van de marktwaarde getaxeerd moet worden om risico’s te verkleinen. De Nederlandse toezichthouder DNB neemt deze verplichting over voor nieuwe aanvragen vanaf 1 juli; voor bestaande financieringen geldt deze regel vanaf 1 juli 2022.
Gezonde zorgexploitatie
De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een gebouw verkocht zou worden in een zakelijke transactie, maar voor een zorginstelling is het vastgoed maar een beperkt deel van de totale exploitatie. Je kunt een zorginstelling daarom eigenlijk niet alleen op haar vastgoed beoordelen. We spraken daarover met een aantal grote Nederlandse banken en zij gaven aan een gezonde zorgexploitatie belangrijker te vinden dan de marktwaarde van het vastgoed.
Het belang van een gezonde zorgexploitatie wordt ook benadrukt door het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ). Zij zeiden over dit dossier in gesprek te zijn met de banken. Voor het WFZ zelf is de verplichting om te taxeren op marktwaarde nauwelijks van invloed, aangezien zij bij de beoordeling uitgaan van de restwaarde van de grond en niet van het gebouw. Wel wil het WFZ voorkomen dat zorginstellingen straks te maken krijgen met verschillende taxaties vanuit verschillende partijen voor hetzelfde pand. Er loopt een onderzoek naar de gevolgen voor de huidige leningen, maar er zijn geen signalen dat een taxatie op marktwaarde onderdeel wordt van de onderbouwing richting het WFZ.
Toekomstbestendigheid
We merken dat ook beleggers niet alleen kijken naar de waarde van een zorggebouw. Zij hechten veel belang aan de toekomstbestendigheid van de huurder. Ze willen weten of de huur op lange termijn houdbaar is. Kan de zorginstelling de huur blijven betalen en past het bedrag bij het gebouw en de services? Niet alleen het gebouw, maar ook de huurafspraken moeten dus marktconform zijn.
Toegevoegde waarde
Uit onze rondgang blijkt dat de banken maar ook de Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) de verplichting erg snel doorgevoerd vinden. Ze zien het belang van verdere professionalisering van zorginstellingen, maar merken ook dat zorginstellingen vaak nog niet voldoende voorbereid zijn om aan de informatiebehoefte van een taxatie te voldoen.
Toch komt de verplichting eraan en is het nu tijd om dit meteen goed op te pakken. Woningcorporaties hebben deze verandering al eerder meegemaakt, dus daar kan van geleerd worden. Ook daar was eerst een beperkt draagvlak voor taxeren op marktwaarde, maar leidde het tot een enorme professionaliseringsslag. We zien bijvoorbeeld dat de asset managers van corporaties nu serieuzer omgaan met waardesturing en vastgoeddata. Het inzien van deze toegevoegde waarde kwam met de jaren.
Goede visie op vastgoed
We verwachten dat zorginstellingen dezelfde slag gaan maken als corporaties. Dat begint bij een goede visie op het vastgoed. Neem bijvoorbeeld de flexibiliteit en toekomstbestendigheid van de gebouwen. Als het gebouw goed aansluit en blijft aansluiten op de wensen van de cliënten, familie en medewerkers, dan heeft dit direct invloed op de marktwaarde. Het ligt simpelweg beter in de markt: een belegger krijgt het gemakkelijker verhuurd en een andere zorginstelling vindt er eenvoudiger cliënten voor.
Er moet dus aandacht zijn voor alternatief gebruik van het gebouw, want de markt kent daar een waarde aan toe. In het geval van renovatie of nieuwbouw is het daarom verstandig om vooraf te toetsen of de investering in balans is met de marktwaarde. Dit is namelijk het onderpand voor de bank.
Duurzaamheid
Als er niet al voldoende redenen waren om vastgoed te verduurzamen, dan is dit er nog één. Het heeft namelijk een positief effect op de marktwaarde. Het is daarom belangrijk om een duurzaamheidsambitie gericht op waardecreatie te formuleren en die uit te werken met routekaarten per gebouw. Zo kunnen grootschalige investeringen op logische momenten worden uitgevoerd.
Geen bedreiging maar een kans
De introductie van het verplicht taxeren op basis van marktwaarde is (helaas) niet de enige uitdaging waar zorginstellingen voor staan. Het is een breed palet van actoren die de dagelijkse werkzaamheden bepalen. Het welzijn van bewoners staat voorop en die moeten de zorg (blijven) krijgen die ze nodig hebben. Laten we de introductie van het nieuwe waarderen niet als een bedreiging beschouwen, maar juist ook als een kans. Alle partijen - van zorgorganisatie tot belegger en van ontwikkelaar tot financier – krijgen er mee te maken. Het is voor zorginstellingen nu het goede moment om een breed licht te werpen op hun vastgoed.
Alle blogs bekijken