Expert meeting ‘Zorgvastgoed uit balans, over verouderd zorgvastgoed’
Om de vaak lastige en uitdagende keuze te kunnen maken tussen afstoten of behouden van verouderd zorgvastgoed is de juiste expertise hard nodig. Goed nieuws: naast veel risico’s zijn er altijd kansen en boven alles uit blijft de visie van de eigenaar of opdrachtgever allesbepalend. Deelnemers aan de door Zorgvastgoed.nl gehouden expertmeeting op Landgoed Coudewater in Rosmalen hoorden twee praktijkvoorbeelden: van herontwikkeling tot afstoten.
In dit eerste deel: de herontwikkeling van een zorglandgoed.
Een betere plek om deze expertmeeting te houden had Zorgvastgoed.nl niet kunnen vinden: Landgoed Coudewater in Rosmalen. In de kloosterkapel van het landgoed vertelt Rogier Rombouts van projectontwikkelaar DURBS over nieuwbouw en herontwikkeling van bestaande panden op het landgoed.
Van Wanrooij Projectontwikkeling kocht het landgoed in 2019. Er zullen zeker vierhonderd woningen gerealiseerd worden, zowel binnen de bestaande Rijksmonumenten als in nieuwe appartementencomplexen. Wijzigingen in bestemmingsplannen bieden zo, naast de risico’s die aan herontwikkeling kunnen kleven, ook heel veel kansen.
Rombouts herontwikkelde onder zijn slogan ‘passend en betekenisvol bouwen’ eerder al gebouw ‘Madeira’ in ’s-Hertogenbosch. ,,We nemen behoorlijke risico’s en ‘passend’ staat ook voor passend onder de financiële streep’’, stelt Rombouts. ,,Maar ik word altijd enthousiast van bijzondere gebouwen en vastgoed, vooral als er emotie in zit.’’
Wat dat betreft kan Rombouts zijn hart ophalen hier op de in 1434 door een Zweedse weduwe gestichte dubbelabdij, te vinden onder de rook van ’s-Hertogenbosch. In 1870 werd hier een psychiatrische inrichting geopend en nog altijd is er een ggz-instelling te vinden op het terrein. Het landgoed kent naast het hoofdgebouw Mariënwater, het klooster en de kapel, een flink aantal bestaande gebouwen waarin onder andere de artsen woonden.
Kapel wordt kinderopvang
Dat er veel bij de herontwikkeling van een landgoed komt kijken, is een understatement. Neem alleen al de beschermde flora en fauna. Rombouts vertelt over de dure verplaatsing van drie oude platanen – in samenwerking met een bomenbelangenvereniging – waardoor de uitbreiding van een van de gebouwen mogelijk werd. Rododendrons moesten verdwijnen rondom een aan te leggen speeltuin, want deze struiken zijn giftig voor kinderen.
De nu nog lege en devote kapel wordt omgebouwd tot een buitenschoolse opvang (bso) en een kinderdagverblijf waar 116 kinderen terechtkunnen. Hiervoor klopte Rombouts aan bij Kanteel Kinderopvang, die met deze nieuwe locatie van duizend vierkante meter een groot deel van de wachtlijsten in de regio weg kan werken.
Om het monument geen schade toe te brengen en de bestaande buitenmuren met rust te laten, is ervoor gekozen om grote boxen binnen de kapel te plaatsen. De hoge toren boven het altaar wordt een klimbos. Onderdelen van het religieuze erfgoed zoals de glas-in-loodramen en de kruiswegstatiën – waarop de lijdensweg van Christus is afgebeeld – blijven behouden. Op het eeuwenoude landgoed is overigens nog altijd een zorginstelling te vinden: GGZ Oost-Brabant. Zij zal in september 2025 het pand verlaten.
Verkeersstromen
Vanuit de deelnemers ontstaat de vraag hoe de projectontwikkelaar is omgegaan met de infrastructuur rondom de huidige gebouwen. ,,Dat was een uitdaging’’, erkent Rombouts. ,,Er is met de nieuwe bewoners van de ruim vierhonderd woningen overlegd over de verkeersstromen, vooral rondom de bso en het kinderdagverblijf. De gemeente heeft een model gemaakt.’’
Op de vraag hoe de voorzieningen binnen het landgoed in de toekomst zijn, moet Rombouts erkennen dat de focus bij wonen ligt. Er komen in totaal vierhonderd woningen. ,,Ik hoop dat er in het toekomstige bestemmingsplan ook wat meer horeca wordt ingetekend voor in de bijgebouwen.’’
Leeggeroofd
Het renoveren van de zorgvilla’s op het terrein brengt diverse uitdagingen mee, erkende Rombouts al tijdens zijn presentatie: ,,We hebben de verplichting ons best te doen om van het gas af te gaan. Het nieuwe energielabel voor de bestaande gebouwen weten we nog niet.’’ Maar er is hoop. Een van de gebouwen is de oude villa ‘Milla de Campen’. Het staat al zeven jaar leeg en alles wat er maar in zat, is er inmiddels uit geroofd, tot aan de houten trap. Rombouts: ,,Dat geeft ons wel de kans om alles mooi en goed te isoleren.’’
Op de balustrade van ‘Milla de Campen’ hangt een spandoek met daarop de nieuwe zorgaanbieder van het pand: Domus Valuas. Inmiddels is er van dit in 1910 gebouwde paviljoen qua interieur dus weinig over. Maar de geschiedenis van het gebouw en het landgoed gaat verder, mede dankzij Rombouts, die juist door die bijzondere geschiedenis zo enthousiast is.
In de nu nog lege kapel, die wordt omgebouwd tot bso, is de afsluitende borrel met de deelnemers van de Expertmeeting een mooie gelegenheid tot netwerken en nog meer verhalen en uitdagende vraagstukken binnen verouderd zorgvastgoed met elkaar te delen.
Geschreven door Gijs Kool, Gijs Kool Schrijft
Alle blogs bekijken