Deel twee ‘Zorgvastgoed uit balans, over verouderd zorgvastgoed’
In dit tweede deel over de Expertmeeting ‘Zorgvastgoed uit balans, over verouderd zorgvastgoed’ meer over het afstoten van verouderd zorgvastgoed: het Mijzo pand in het centrum van Heusden. Om de vaak lastige en uitdagende keuze te kunnen maken tussen afstoten of behouden van verouderd zorgvastgoed is de juiste expertise hard nodig. Deelnemers aan de door Zorgvastgoed.nl gehouden expertmeeting op Landgoed Coudewater in Rosmalen hoorden twee praktijkvoorbeelden: van herontwikkeling tot afstoten.
Sander Eshuis van de Brabantse ouderenzorgorganisatie Mijzo – met 26 locaties van Altena tot Waalwijk – verschuift tijdens de Expertmeeting het paneel van herontwikkeling naar afstoten en nieuwbouw. Eshuis neemt de groep deelnemers mee in het besluit om een groot pand uit 1900 in de vesting Heusden te gaan afstoten en verderop nieuw te gaan bouwen.
Het gebouw, waarin 36 bewoners met dementie wonen, heeft smalle gangen, hoge trappenhuizen en te weinig opslagmogelijkheden. De verouderde verwarmingsinstallatie is steeds lastiger te onderhouden. Het is lastig om monteurs te vinden die de installatie en het bijbehorende groeiende aantal storingen kunnen verhelpen.
Daarbij zijn de stookkosten van het slecht geïsoleerde gebouw torenhoog. ,,We noemen het gebouw ‘De fakkel’’, merkt Eshuis op. Daarbij stelt hij hardop de vraag: ,,Hoe sociaal wenselijk is het nog om drie of vier miljoen in het gebouw te investeren terwijl het bouwen van een heel nieuw en duurzaam pand veel goedkoper is?’’
Dure kapstructuur
Terug naar het voorbeeld uit Heusden. Want hoewel er redenen genoeg zijn om een nieuw pand te bouwen, is daar zeker ook weerstand tegen, legt Eshuis uit. Zo is het pand, inmiddels 125 jaar oud, een onderdeel van het aangezicht van het centrum van Heusden. Het personeel, de bewoners en het netwerk van de bewoners zijn gehecht aan het gebouw. Ook de cliëntenraad laat emoties meewegen.
Na zorgvuldige afwegingen besloot Mijzo het pand af te stoten. Omdat plannen om binnen de vesting een nieuw pand te bouwen strandden op de enorme kosten (door de locatie moest het nieuwe pand aan een dure kapstructuur voldoen), werd besloten om uit te wijken naar Oud-Heusden om aldaar een nieuw pand te bouwen met veertig woonplekken.
Rianka Bikker van Zorgvastgoed.nl vraagt aan het einde van de presentatie of Mijzo überhaupt weleens besluit oude gebouwen op te knappen. ,,We hebben een vrij jonge portefeuille met beperkte kosten, maar het is lastig om alles wat ouder is dan 1980 binnen ons budget te verduurzamen’’, legt Eshuis uit.
Vanuit de groep deelnemers aan de Expertmeeting klinkt de opmerking dat het helpt om als zorgverlener te huren van een woningbouwcorporatie. Deze is namelijk minder bezwaard door een overheidspakket aan duurzaamheidseisen dan particuliere eigenaren of investeringsmaatschappijen.
Wat Zorgvastgoed.nl onderstreept bij deze expertmeeting is hoe groot de uitdagingen kunnen zijn bij zowel het behoud als afstoten van verouderd zorgvastgoed. De juiste expertise is nodig voor het maken van de juiste beslissingen. Daarbij kost het maken van de afwegingen voor zowel behoud als nieuwbouw veel tijd in het gereguleerde systeem vol risico’s van leegstand en waardedaling. De uiteindelijke keuze voor behoud of nieuwbouw wordt altijd gemaakt na een zorgvuldige weging van belangen.
Geschreven door Gijs Kool, Gijs Kool Schrijft
Alle blogs bekijken