Zorgvastgoed; onder druk of in transitie? De impact van het nieuwe woningwaarderingsstelsel op zorgvastgoed.
Sinds 1 januari 2025 is het herziene woningwaarderingsstelsel (WWS) van kracht. Een beleidswijziging met grote gevolgen voor de gereguleerde huurmarkt. Maar wat betekent dit voor zorgvastgoed? Is het een kans of juist een bedreiging?
Tijdens mijn afstudeertraject bij De Zorgvastgoed Specialist onderzocht ik de effecten van de herziening op het WWS op zorgvastgoed. Met name voor de doelgroep jongeren met een beperking. Deze doelgroep wil zelfstandig wonen, maar heeft daarvoor geschikte woonruimte nodig: woningen die bijvoorbeeld rolstoel toegankelijk zijn maar ook betaalbaar, veilig en juridisch juist geregeld zijn.
De kern van het nieuwe WWS
Met het nieuwe WWS valt elke huurwoning met een puntentotaal tot en met 186 onder het gereguleerde segment. Voor deze woningen geldt een maximale huurprijs, vastgesteld op basis van objectieve woningkenmerken. Onzelfstandige woonruimtes zoals zorgstudio’s worden nu gewaardeerd via het Woning Waardering Stelsel voor Onzelfstandige woningen (WWSO), voor zelfstandige gebruik je het WWS. Er wordt een zorgopslag toegekend in de punten als de woonruimte aan de eisen voor zorgwoningen voldoet en ingezet wordt.
Voor veel verhuurders betekent dit een daling van het toegestane huurniveau. Voor huurders betekent het juist bescherming tegen excessief hoge huren, ook in het middensegment. De vraag blijft echter of deze bescherming het investeren in zorgvastgoed niet ontmoedigt.
Zorgvastgoed: tussen wonen en zorg
Zorgvastgoed heeft unieke kenmerken. Het bevindt zich op het snijvlak van wonen, zorg en exploitatie. Of een woning onder het WWS(O) valt hangt niet alleen af van de puntentelling, maar ook van de juridische constructie: is er sprake van een huurovereenkomst of van een zorgovereenkomst? Dat onderscheid blijkt in de praktijk vaak onduidelijk, vooral bij gemengde woonzorgvormen.
Wat opvalt is dat veel zorgaanbieders en huurders weinig kennis hebben van hun rechten binnen het WWS(O). Daardoor worden zorgwoningen soms voor een hogere huurprijs verhuurd dan wettelijk toegestaan, zonder dat dit wordt gecontroleerd of aangevochten.
Kans: herbestemming en transformatie
Toch biedt het nieuwe stelsel ook kansen. In mijn onderzoek analyseer ik een casus in ’s-Hertogenbosch: een studentenpand dat wordt getransformeerd naar zorgwoningen voor jongeren met een beperking. Door de nieuwe waardering van zorg specifieke aanpassingen (zoals onder andere rolstoeltoegankelijkheid en alarminstallaties) kunnen deze woningen binnen het WWS(O) alsnog een rendabele huurprijs genereren.
Door de veranderde wetgeving voor huurwoningen kijken vastgoedeigenaren naar alternatieve mogelijkheden met hun huurwoningen. Mits de bestemming en regelgeving het toelaat is de verhuur aan zorgorganisaties een interessante optie. Sommige doelgroepen kunnen ook binnen een reguliere woonbestemming gehuisvest worden. Dit alles leidt tot nieuwe initiatieven en herontwikkelingsprojecten.
Auteur: Fleur Langenhuizen
In het kader van afstuderen Vastgoedkunde, Fontys Hogeschool. Wilt u reageren op dit artikel stuur dan een mail naar info@dzvs.nl.
Alle blogs bekijken