Is het grote geld klaar voor zorgvastgoed.
Is het grote geld klaar voor Zorgvastgoed
Buitenlandse en institutionele beleggers staan te trappelen om te beleggen in Nederlandse ‘zorgstenen’. Het aantal investeringen is volgens sommigen inmiddels verdrievoudigd. In de praktijk blijkt dat relatief veel van dit geld in ‘gewone’ woningen wordt gestoken die ook geschikt zijn voor ouderen en mensen met een zorgvraag. Daarnaast is de paar honderd miljoen privaat geld nog niet substantieel in vergelijking met de vele miljarden die er jaarlijks aan vergoedingen voor kapitaalslasten en investeringen in huisvesting vanuit de zorgsectoren omgaan. Mijn ervaring is dat de ene belegger de andere niet is en veel partijen nog veel koudwatervrees hebben. In de zorgsector is daarom behoefte aan alternatieve financieringen en private investeerders.
Er zijn in de sector verschillende beleggers actief. Aan de ene kant heb je (institutionele)beleggers die zich ver houden van de zorgbusiness en voor triple netcontracten gaan of zelfs master lease contracten. Zij willen vooral worden ontzorgd op het gebied van beheer en onderhoud met zekerheden over verhuur. Bij voorkeur verleggen zij het exploitatierisico volledig naar een beherende partij mits er voldoende garanties zijn over de kwaliteit van dienstverlening en de courantheid van het product. Maar er zijn ook vastgoedinvesteerders die, soms uit nood geboren, zowat op de stoel van de zorgexploitant gaan zitten. Zij willen vooral het exploitatierisico beheersen en controle hebben over de zorgondernemer. Beide proposities of, zo u wilt, investeringsstrategieën, hebben met elkaar gemeen, dat ze vertrouwen hebben in de markt en de vraagspecificaties van de gebruiker centraal stellen.
Dan zijn er nog beleggers die niet kiezen voor het één of ander. Zij lijken (nog) onvoldoende vertrouwen in de zorgmarkt te hebben en sturen op alternatieve aanwendbaarheid of standaarden uit de utiliteits- en woningbouw. Daar komt bij dat de huurwoningmarkt sterk is aangetrokken en zij dus goede alternatieve beleggingen hebben. Massa is kassa en soms met een flink portie opportunisme met onnodig extra exploitatierisico's voor de ondernemer. En minder comfort voor de gebruiker en bewoner, maar dit terzijde. Dit zijn vooral beleggers die hun rekensommetjes tot voor kort met name baseerde op kapitaalslastenvergoedingen uit de staatskas. Vergoedingen die, zo schat ik in, vroeg of laat überhaupt in zijn geheel verdwijnen.
Alleen al om die reden is er in de zorgsector behoefte aan alternatieve financieringen en private investeerders. Maar misschien nog wel meer aan investeerders die juist geldt steken in bedrijven die zorgen voor de waardecreatie van het vastgoed, de dienstverleners en zorgleveranciers. Ondernemingen die zorgen voor slimme en duurzame woon- en huisvestingsvormen waar de vraagspecificaties vanuit de zorg, bewoner en gebruiker centraal staan en niet de uitpondscenario's of alternatieve aanwendbaarheid. Dit vereist enerzijds vertrouwen in de markt en in de exploitant maar anderzijds ook deskundigheid. Niet alleen deskundigheid in de stenen maar vooral kennis over de business van de huurder. Weten bijvoorbeeld hoe de exploitant geldt verdient en welke ruimtelijke en functionele oplossingen daarvoor gewenst zijn. Dit resulteert uiteindelijk in (gestandaardiseerd) maatwerk en concepten die eenvoudig reproduceer zijn met een solide direct rendement . De markt is er klaar voor (ook in de perifere gebieden) en het aantal goede voorbeelden groeit. Inderdaad, het tempo kan wel een tandje hoger.
Alle blogs bekijken