Hey zorgondernemer: denk 2x na voordat je je vastgoed verkoopt.
Zorgvastgoed als inversteringobject is in trek. In 2017 werd in totaal voor zo'n 630 miljoen belegd in zorgvastgoed en verwacht wordt dat het beleggingsvolume in 2018 een nieuw record bereikt. Vanuit België, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk, is de trend overgewaaid waarin zorginstellingen afstand doen van hun zorgvastgoed en dit vervolgens terug huren. Dertig procent van het Nederlandse vastgoed dat verkocht werd in de eerste helft van 2018 was eigendom van zorginstellingen (CBRE, 2018). Veranderende regelgeving dwingt organisaties strategisch na te denken over herstructurering en financiering van vastgoed. Bezit pas niet altijd meer binnen hun portefeuillestrategie en tegelijkertijd is kapitaal nodig voor meer innovatietrajecten en personeel. Verkoop van vastgoed is echter niet de enige optie voor kapitaal werving. "Net als je financiering op verschillende manieren organiseert, kan dat ook met vastgoed", John Reimerink van Vereniging NL Zorgobligatie licht dit toe.
Trend: verkopen van zorgvastgoed
Vastgoedbeleggers investeren steeds meer in zorgpanden voor bijvoorbeeld ouderen, gezondheidsklinieken en huisartspraktijken. In de eerst helft van 2018 is er voor 345 miljoen aan zorgvastgoed aangekocht door beleggers. Dit is circa de helft meer dan het beleggingsvolume van de eerste helft van vorig jaar. Het grootste deel van het volume werd verkocht door onderlinge verkoop tussen verschillende beleggingspartijen, maar zeker een derde van het volume werd verkocht door zorginstellingen zelf. Zij zijn sinds 2012 zelf verantwoordelijk voor het rendabel invullen van hun vastgoed, beleidsvoering en bijbehorend risico. Verkopen van (een deel van) de zorgportefeuille gebeurt vaak in de vorm van een sale en leaseback constructie, onroerend goed verkopen en dit terug huren met een huurovereenkomst. Dit is een veel voorkomende manier waarop vastgoedbeleggers in het buitenland investeren in de sector en deze manier wint ook in Nederland terrein. Een derde van het verkochte Nederlandse vastgoed in 2018 werd verkocht aan buitenlandse investeerders (CBRE, 2018). Zo ziet het Belgische Cofinimmo door de toenemende vergrijzing en veranderingen in ons zorgstelsel zoals de scheiding van wonen en zorg in verpleeg- en verzorgingstehuizen volop mogelijkheden. Nu de overheid huisvestingskosten gekoppeld heeft aan de zorgproductie, verleggen zorginstellingen het risico deels naar beleggers.
Strategische keuzes in vastgoedfinanciering
Het afstoten dan wel behouden van zorgvastgoed is een belangrijke strategische keuze voor zorginstellingen. Zij stellen vastgoed beschikbaar voor verhuur of verkoop om extra kapitaal te vergaren dat wordt geïnvesteerd in het opknappen van andere zorglocaties of in de kwaliteit van de zorg. Daarbij zorgt afstoten van vastgoed in sommige gevallen voor het versterken van de balans met mogelijk verbeterde financiële ratio’s bij de bank en interessante financieringscondities voor bijvoorbeeld overig vastgoed. Een belangrijke overweging om afstand te doen van eigen vastgoed is dat zorginstellingen zich bezig willen houden met de core business; het leveren van goede zorg. Slecht beheer heeft dan ook direct negatieve gevolgen voor de totale organisatie. De van oudsher eigenaren van veel zorgappartementen komen tot het besef dat hun rol als verhuurder niet bijdraagt aan doelstellingen van goede zorg. Om vastgoed risico's te verkleinen verkopen zij vastgoed waar geen zware zorg wordt verleend.
Redenen voor zorginstellingen om het vastgoed in eigen beheer te houden, hebben te maken met het behouden van de regie en sturing. Zorginstellingen die al hun zorgvastgoed zelf beheren en bezitten kunnen altijd de nodige aanpassingen aan gebouwen doen om aan de gestelde zorgvisie te voldoen. Zorg die zij leveren is mede afhankelijk van de plek en locatie vanuit waar ze dit leveren. Wanneer zorginstellingen geen eigenaren zijn van hun panden hebben ze minder regie over verbouwingsmogelijkheden en toekomstplannen. Als beleggers en investeerders eigenaar worden van een pand kan de zorginstelling op lange termijn een veranderende vastgoedvisie niet meer bijsturen. Ook zorgt verkoop van vastgoed voor een vaak blijvende wijzing van de structuur van de balans, waardoor een stap terug doen op een later tijdstip voor zorginstellingen haast onmogelijk wordt gemaakt. De gelden die beschikbaar komen door verkoop worden immers in andere assets geïnvesteerd. De strategische afweging is om deze redenen niet 1,2,3, gemaakt.
Alternatieve financiering onbekend
Voor diegenen die verkopen voor extra kapitaal zijn ook andere mogelijkheden. Net als dat men bedrijfsfinanciering op verschillende manieren organiseert, kan dit ook met de financiering van vastgoed. Tussen naar de bank gaan en vastgoed afstoten is een middenweg die bij lang niet iedereen (zorgdirecteur, -ondernemer of belegger) bekend is. Een 100% financiering van de bank komt zelden meer voor sinds de aanscherping van financieringsvoorwaarden voor banken en verplichte reserves die zij aan moeten houden. Maar van de mogelijkheid om een bancaire lening te combineren met een alternatieve financiering wordt tot op heden weinig gebruik gemaakt.
Een zogenoemde stapelfinanciering biedt zorgondernemers en -directeuren de mogelijkheid kapitaal aan te trekken zonder hiervoor keuzes te hoeven maken wat betreft zorgvastgoed. Voor deze financieringsoptie wordt gekeken naar alternatieve financieringsvormen waaronder crowdfunding en het uitgeven van obligaties. De VNLZ is een vereniging die ondersteunt bij het aantrekken van alternatieve financiering ten behoeve van zorgvastgoed ontwikkelingen en heeft hiervoor een kwaliteitskeurmerk ontwikkeld, de NL Zorgobligatie. Een objectieve creditrating is hier een belangrijk onderdeel bij. Diverse zorginitiatieven hebben inmiddels met een stapelfinanciering geld weten op te halen voor bijvoorbeeld een verbouwing van het gebouw of een vernieuwend zorgtraject.
Onwetendheid wat betreft de verschillende mogelijkheden van zowel zorgaanbieders als beleggers is problematisch volgens Reimerink. “Maandelijkse kosten kunnen in de loop der jaren zo oplopen dat het duurder wordt om een pand te huren dan wanneer je het in eigen bezit houdt en een financiering aantrekt. Wanneer je hetzelfde bedrag deels bancair en deels middels obligaties financiert, ben je goedkoper uit dan het huren van een pand van investeerders.” Inzicht geven in de zorg en het beleid rondom zorgvastgoed die instellingen bieden is noodzakelijk voor beleggers om de ontwikkelingen in de sector goed te begrijpen. Dit verhoogt de kans op een succesvolle investering van particuliere beleggers aanzienlijk. Informatiememoranda, die uitleggen waar zorginstellingen mee bezig zijn, wat de risico’s van investeringen zijn en hoe deze afgedekt worden, zijn hier een manier voor.
Conclusie
Beleggen in zorgvastgoed is aan een opmars bezig en verwacht wordt dat dit nog lang niet over is. De invulling hiervan is een belangrijke strategische overweging voor zorginstellingen. De kwaliteit van zorg staat altijd bovenaan. Echter leent de ene zorginstelling zich immers beter voor vastgoed verkoop dan de andere. De strategische keuze van zorginstellingen in de wijze waarop zij zorg en hun vastgoed willen organiseren, bepaalt ook de wijze waarop zij het financieren. Reimerink’s advies: "Kijk goed naar de visie, zorg als instelling dat je motieven hebt voor je keuze en stem hierop af welke financieringsvorm hierbij past: verhuur of verkoop van vastgoed dan wel alternatieve financieringsvormen. Dán pas doen we het beste voor de kwaliteit van de zorg”.
Alle blogs bekijken