Alles is duurzaamheid, maar duurzaamheid is ook niet alles
Deze maand is de nieuwe duurzaamheidsparagraaf geïntroduceerd bij taxateurs. Taxaties voor financiering bevatten nu standaard een analyse van ESG aspecten en klimaatrisico's en een doorrekening van alle noodzakelijke duurzaamheidsinvesteringen.
Zorgvastgoed Paris Proof. Dat is het uitgangspunt van de Nederlandse Vereniging van Banken die hiermee als financiers van (zorg)vastgoed het voortouw nemen in de transitie naar Parijs: in 2050 moeten alle (zorg)organisaties klimaatneutraal werken.
Wij als taxateurs worden verplicht vastgoed -dus ook zorgvastgoed- Paris Proof te taxeren waarbij ESG aspecten maar ook klimaatrisico’s worden meegewogen in de waardering. Het zal in veel gevallen een taxatie zijn onder ‘bijzonder uitgangspunt label A’ waarbij inzichtelijk wordt gemaakt welke investeringen hiervoor benodigd zijn. Het gemiddelde bouwjaar in de zorgsector is 1993 en het gemiddelde energielabel is C, dus we kunnen aan de bak!
Een nieuwe adviestak dient zich aan, want dit is een complex en specialistisch onderwerp, dat bovendien nog volop in ontwikkeling is. Taxateurs gaan contracten afsluiten met gespecialiseerde adviesbureau’s om de duurzaamheidsparagraaf in de taxatierapporten in te vullen. Daarbij gaat het niet alleen om energieverbruik, maar ook om klimaatrisico’s en andere ESG elementen. Veel informatie m.b.t. de bouwaard, isolatiewaarden, water- en energieverbruik etc. moet daarbij van de instelling zelf komen, die hier zijn handen vol aan krijgt. Ik heb daar een dubbel gevoel bij.
Natuurlijk is het goed om de verduurzaming van het vastgoed hoog op de agenda te zetten. En natuurlijk moet iedereen zijn/haar steentje bijdragen. Het is ook goed dat er tools ontwikkeld worden om de kosten (en baten) van verduurzaming enigszins objectief te berekenen, want dit geeft toch vaak aanleiding tot discussie tussen eigenaar, bank en taxateur.
Maar is de sector hier aan toe? Het beheren en exploiteren van vastgoed met een zorgcomponent is complex. Vastgoed is daarbij slechts een bedrijfsmiddel en geen doel op zich. Het gaat om mensen veilig en beschut te laten wonen, goede ruimten om mensen te behandelen en tijdelijk te laten verblijven. Vaak gaat dit gepaard met een optelsom van regels, normen en richtlijnen. En er spelen zoveel andere belangen die te maken hebben met de kwaliteit van zorg, personeelstekorten, verouderd vastgoed, onzekere bekostiging, wachtlijsten etc. Zien we die elementen ook terug in de waardering?
De overheid heeft daarbij genoeg handvatten om verduurzaming te stimuleren danwel af te dwingen. We hebben recent de kantoren op label C gekregen, dus dit moet in onze gereguleerde zorgsector niet te ingewikkeld zijn. Daarbij komt dat veel grotere instellingen de Green Deal Duurzame Zorg 3.0 ondertekend hebben of een EED rapport hebben opgesteld. Hun jaarverslag bevat al standaard een duurzaamheidsparagraaf (ESG), dus de sector zit zeker niet stil.
Door het thema duurzaamheid nu bij de taxateur neer te leggen, lijkt het alsof alleen de waarde van de stenen (het onderpand) allesbepalend is. Maar het vastgoed kan niet los gezien worden van de exploitant. Hopelijk zien de financiers dat ook en zal de exploitatie bepalend zijn en blijven in de beoordeling van kredieten en kredietwaardigheid.
Tot slot: een taxateur is geen adviseur (en andersom). De taxateur moet de markt naspreken en de markt van zorgvastgoed is intussen volwassen genoeg om hierop terug te vallen. En dan blijkt dat zorgvastgoed met minimaal label A al jarenlang de standaard is voor alle grotere beleggingen in zorgvastgoed. En mocht het om verouderd vastgoed gaan, dan ligt er vaak een plan voor renovatie, verduurzaming of nieuwbouw. Dus de markt doet dus ook gewoon zijn werk en biedt de taxateur een goed referentiekader. Het is de vraag of de duurzaamheidsparagraaf daar zoveel aan toevoegt.
Natuurlijk, het gaat het om het klimaat. En de toekomst van onze kinderen … iedereen is het daarover eens. Maar vervolgens vertrekken we allemaal naar de sneeuw of pakken het vliegtuig naar de zon. Ik denk dat er meer nodig is om de planeet te redden. Maar we moeten ergens beginnen, dus ik doe mee.
Alle blogs bekijken