Zomerserie op Zorgvastgoed.nl: De Toekomst van de Ouderenzorg, Artikel 1. De noodzaak van verandering: De vraag regeert, de stenen remmen

Het einde van een succesvol ouderenzorgmodel nadert. Het model van onze ouderenzorg heeft decennia lang goed gewerkt. Het bood zekerheid, beperkte risico’s en organiseerde 24/7 toezicht voor een groeiende groep kwetsbare ouderen. Een model gebaseerd op schaal en een one size fits all principe: generieke en soms gedeelde ruimtes. In die zin functioneel en maatschappelijk relevant, omdat het werkend Nederland ontlastte. Jarenlang was het verpleeghuis daarom een vanzelfsprekende vervolgstap voor de ‘gemiddelde oudere’ met een (zware) zorgvraag. Alleen bestaat de gemiddelde oudere inmiddels niet meer. En hoewel de vergrijzing toeneemt, zien we leegstand. Dat is een duidelijk signaal dat het klassieke “verpleeghuismodel” steeds minder aansluit bij de vraag van nieuwe generaties ouderen.

Waarom stenen het zorgaanbod dicteren 

De behoeften van de nieuwe generatie ouderen zijn veranderd, maar veel verpleeghuizen kunnen daar beperkt op inspelen. Niet omdat zij het niet willen, maar omdat zij het niet kunnen. Zorgvastgoed wordt namelijk in dertig jaar afgeschreven.  Dat betekent dat de vastgoed keuzes die twintig jaar geleden gemaakt zijn – in stenen, plattegronden, looproutes en functies – vandaag de dag bepalen welke diensten aangeboden worden. Vastgoed is allesbehalve neutraal: de inrichting bepaalt het zorgmodel, het personeelsmodel en het verdienmodel. Instellingen die zorgvastgoed ingericht hebben op toezicht, organiseren per definitie zorg – ook als de vraag inmiddels een andere (woon)achtergrond heeft. 

Die vraag is inmiddels veranderd. Waar vroeger medische ondersteuning centraal stond, willen de ouderen van nu wonen met ontmoeting, comfort, eigen regie en privacy. Bovendien zijn steeds meer ouderen bereid om extra te betalen voor de woon- en servicecomponent. Toch geven veel instellingen nog steeds medische antwoorden op niet-medische vragen. Door welzijnsvragen – zoals dagstructuur, ontmoeting en eenzaamheid - in een zorgcontext te organiseren, maken we schaars zorgpersoneel schaarser dan nodig. Vanuit dat perspectief is leegstand een logisch gevolg van een systeem dat een ander probleem probeert op te lossen dan waarvoor het gebouwd is. 

Die mismatch zien we ook terug in de mate van keuzevrijheid. Buiten de zorg, is variatie in de woningmarkt volkomen normaal. De één woont groot, in de stad of in het dorp, de ander klein. Maar zodra iemand in een vvt-instelling instroomt, verdwijnt die diversiteit vrijwel meteen. Zorginstellingen zijn ontwikkeld voor gelijkheid en beheersbaarheid en niet voor verschil. Juist in een levensfase waarin verschillen groter worden, dwingen we uniformiteit af. 

De vergeten woonopgave 

De uitdaging wordt groter doordat meerdere ontwikkelingen samenkomen. De vergrijzing groeit, de intramurale capaciteit is bevroren, de toegang verpleeghuizen wordt selectiever en ouderen willen langer zelfstandig wonen. Hier botst het zorgsysteem opnieuw met de fysieke werkelijkheid. We weten dat meer dan een derde van alle particuliere ouderenwoningen ongeschikt is om te blijven wonen tot aan het overlijden. Het resultaat is een groeiend gat tussen vraag en aanbod: een groep ouderen voor wie het klassieke verpleeghuis niet passend is, maar voor wie de bestaande woningvoorraad ook geen oplossing biedt. De vraag naar toekomstbestendige woonzorgvormen groeit daardoor snel. 

Waarom het systeem zichzelf in stand houdt  

Bij veel traditionele zorginstellingen leiden deze ontwikkelingen tot een overschot aan (incourant) vastgoed. Een belangrijk mechanisme daarachter is de wijze waarop zorgvastgoed wordt gefinancierd. De recente verhoging van de NHC-tarieven is voor bijvoorbeeld de psychogeriatrische zorg verdedigbaar: voor de zwaarst zorgbehoevenden zal altijd vraag blijven naar intramurale zorg. Voor een groot deel van de somatische doelgroep ligt dat anders. Deze groep kan en wil steeds langer zelfstandig wonen. Voor deze groep is ouder worden steeds minder een zorgvraagstuk en steeds meer een woonvraagstuk. Daarom ontstaat een spanningsveld. Het financieringssysteem stimuleert investeringen in intramuraal zorgvastgoed, terwijl de vraag zich beweegt richting zelfstandige woonvormen met ondersteuning. Daarmee houden we een aanbod in stand waarvan de relevantie geleidelijk afneemt.   

Wonen als vertrekpunt 

Kijkend naar de ontwikkelingen, komen wij tot de conclusie dat de oplossing in het realiseren van passende woonomgevingen zit met ontmoeting en services. In zo’n model betalen ouderen voor wonen, energie, voeding, service en sociale voorzieningen. Formele zorg komt pas in beeld als er daadwerkelijk een medische handeling verricht moet worden die de oudere of het netwerk van de oudere niet zelf kan. 

Daarbij opereren woningbouwcorporaties, particuliere woonzorginstellingen, vastgoed- beleggers en ontwikkelaars vanuit een nieuwe logica. Zij faciliteren wonen en geen zorg door te segmenteren op woonwensen in plaats van indicaties. Bewoners kunnen hierdoor kiezen, precies zoals dat in de reguliere woningmarkt gebruikelijk is. De zorgvraag staat daar los van, ook als men ouder wordt. Dit is een ordening die beter aansluit hoe mensen willen leven – ook als ze ouder worden. 

Het klassieke verpleeghuis blijft onmisbaar voor ouderen met een zware en complexe zorgvraag. Maar zolang zorgvastgoed en financiering gebaseerd blijven op uitgangspunten uit het verleden, blijven we investeren in gebouwen die ontworpen zijn voor een zorgvraag die aantoonbaar veranderd.  De echte vraag is niet waarom ouderen veranderen, maar waarom wij blijven bouwen alsof zij dat niet doen. 

Drie archetypen gebaseerd op de woonvraag

Waar veel traditionele zorginstellingen nog steeds fungeren als alles-in-één eigenaren en beheerders, evolueert de markt in rap tempo waarin een geheel nieuw type dienstverlener ontstaat en waarbij er een  minder vanzelfsprekende toekomst is voor intramurale zorginstellingen.

Om in de diversiteit aan behoeften te voorzien, onderscheiden we drie archetypen die het traditionele aanbod van (intramurale) oudedagsvoorzieningen aan het  vervangen zijn. 

---

Auteur Redactie
Datum 14-07-2026