Zorginstellingen nog onvoldoende voorbereid op de omschakeling naar marktwaarde

Zorginstellingen nog onvoldoende voorbereid op de omschakeling naar marktwaarde

Per 1 juli treedt de nieuwe richtlijn van de European Banking Authority (EBA) in werking. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat taxateurs en banken druk bezig zijn met de voorbereidingen, maar dat zorginstellingen vooralsnog een afwachtende houding aannemen.

Veel zorginstellingen zijn nog onvoldoende op de hoogte van de nieuwe richtlijn en de gevolgen daarvan. Hierdoor kunnen nieuwe financieringsaanvragen voor zorgvastgoed vanaf 1 juli vertraging oplopen.

Voorbereiding bij banken, accountants en taxateurs in volle gang
De omschakeling naar marktwaarde heeft grote gevolgen voor alle spelers in de sector. Uit het onderzoek blijkt dat banken zich al voorbereiden op de nieuwe regelgeving. Zij lijnen hun taxatieteams op om de juiste uitvraag bij een taxateur en de zorginstelling te kunnen doen. Ook zijn banken in gesprek met taxateurs met het specialisme zorgvastgoed om de extra benodigde capaciteit bij taxateurs te inventariseren. Accountants investeren op hun beurt veel in kennisdeling bij bestaande relaties binnen de zorg en bieden hulp bij het inventariseren van de data die nodig is voor een taxatie. De taxateurs bereiden zich voor door middel van extra certificeringen en het overbrengen van kennis bij zorginstellingen. De belangrijkste boodschap is dat zorginstellingen hun data vooral op tijd op orde moeten brengen om een marktwaardetaxatie mogelijk te maken.

Zorginstellingen zien vooral meer werk en meer kosten
Danny La Rose, taxateur zorgvastgoed bij Capital Value: "De zorginstellingen die wij voor ons onderzoek hebben gesproken nemen over het algemeen een afwachtende houding aan. Ze zitten eigenlijk niet op de wijziging te wachten. De algemene indruk is dat de marktwaarde extra werk en meer kosten betekent voor de organisatie. Op zich is dat niet vreemd. In 2016 hebben corporaties deze transitie ook meegemaakt en daar merkten we in het begin dezelfde afwachtende houding. Het is een grote omschakeling voor een sector en de positieve effecten zijn vaak pas op de langere termijn merkbaar. Maar omdat we dit traject eerder hebben ervaren, kunnen we wel lessen trekken uit het verleden. Zo bleek bij corporaties dat met name het tijdig op orde brengen van de data van het vastgoed een positieve bijdrage heeft geleverd aan een snelle en efficiƫnte omschakeling naar de marktwaarde."

Verschil WOZ waarde en marktwaarde
Tot op heden maakten zorginstellingen bij het aanvragen van een financiering gebruik van de WOZ-waarde of de historische kostprijs ter onderbouwing van de waarde van het onderpand. De omschakeling naar marktwaarde kan zowel voor- als nadelen opleveren voor een zorginstelling. Als de taxatie hoger is dan de WOZ waarde ontstaat meer financieringsruimte. Deze kan weer gebruikt worden voor investeringen in de zorg of verduurzaming van het vastgoed. Als de taxatie lager uitvalt dan de WOZ waarde kan dit betekenen dat er minder financieringsruimte is. In dat geval moet er meer eigen vermogen naar het vastgoed en is er minder geld beschikbaar voor de zorg. Om meer kapitaal vrij te maken overwegen sommige zorginstellingen het vastgoed te verkopen. Door verkoop van het vastgoed krijgt de instelling meer vermogen, wat een positief gevolg heeft voor de solvabiliteit van de organisatie. Dit vermogen kan worden ingezet voor de kwaliteit van de zorg of investering elders in de bestaande portefeuille.

Advies: begin tijdig met investeren in kwaliteit van de data
De nieuwe regelgeving wordt in twee fasen ingevoerd. Voor nieuwe financieringen zal de richtlijn per 1 juli van kracht worden. Per medio 2022 zal de richtlijn gaan gelden voor de gehele vastgoedportefeuille.

Danny La Rose: "Uit de gesprekken met de banken is gebleken dat ze zich zorgen maken over de datakwaliteit bij zorginstellingen. In het bijzonder de middelgrote en grote zorginstellingen geven aan dat er inderdaad nog een hoop werk is te verzetten om alle informatie die nodig is om een taxatie goed te laten verrichten te verzamelen. Voor het bepalen van de marktwaarde zal een zorginstelling meer data moeten aanleveren, waaronder plattegrondtekeningen, meetcertificaten conform NEN 2580, een overzicht van renovaties en investeringen van de afgelopen vijf jaar. De datakwaliteit is van groot belang voor de uiteindelijke kwaliteit van de taxaties. Vooral zorginstellingen die snel of binnen afzienbare tijd een nieuwe financiering nodig hebben, adviseren wij om zo snel mogelijk te beginnen met het op orde krijgen van de data."


Danny La Rose
24-06-2021