Blogs

  • Taxeren op marktwaarde geen bedreiging maar een kans

    ProfielfotoEric Annaert 02-06-2021 98 keer bekeken 0 reacties
    Bericht Taxeren op marktwaarde geen bedreiging maar een kans bekijken

    DOOR RENÉ TALBOO - COLLIERS
    10 MEI 2021

    Vanaf 1 juli geldt er een nieuwe verplichting voor het taxeren van zorgvastgoed. Dat moet dan altijd op basis van de marktwaarde gebeuren. Deze verandering kan gevolgen hebben voor het aanvragen van nieuwe financieringen en heeft op termijn ook gevolgen voor bestaande financieringen van zorgvastgoed. 

    Tijdens de kredietcrisis werd duidelijk dat banken leningen hadden uitstaan waarbij het onderpand minder waard was dan het leenbedrag. Dat kwam vooral doordat de WOZ-waarde, boekwaarde, bedrijfswaarde, vervangingswaarde of bij nieuwbouw de investering leidend waren bij het financieren van zorgvastgoed. De European Banking Authority heeft besloten dat er voortaan op basis van de marktwaarde getaxeerd moet worden om risico’s te verkleinen. De Nederlandse toezichthouder DNB neemt deze verplichting over voor nieuwe aanvragen vanaf 1 juli; voor bestaande financieringen geldt deze regel vanaf 1 juli 2022.

    Gezonde zorgexploitatie
    De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een gebouw verkocht zou worden in een zakelijke transactie, maar voor een zorginstelling is het vastgoed maar een beperkt deel van de totale exploitatie. Je kunt een zorginstelling daarom eigenlijk niet alleen op haar vastgoed beoordelen. We spraken daarover met een aantal grote Nederlandse banken en zij gaven aan een gezonde zorgexploitatie belangrijker te vinden dan de marktwaarde van het vastgoed. 

    Het belang van een gezonde zorgexploitatie wordt ook benadrukt door het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ). Zij zeiden over dit dossier in gesprek te zijn met de banken. Voor het WFZ zelf is de verplichting om te taxeren op marktwaarde nauwelijks van invloed, aangezien zij bij de beoordeling uitgaan van de restwaarde van de grond en niet van het gebouw. Wel wil het WFZ voorkomen dat zorginstellingen straks te maken krijgen met verschillende taxaties vanuit verschillende partijen voor hetzelfde pand. Er loopt een onderzoek naar de gevolgen voor de huidige leningen, maar er zijn geen signalen dat een taxatie op marktwaarde onderdeel wordt van de onderbouwing richting het WFZ.

    Toekomstbestendigheid
    We merken dat ook beleggers niet alleen kijken naar de waarde van een zorggebouw. Zij hechten veel belang aan de toekomstbestendigheid van de huurder. Ze willen weten of de huur op lange termijn houdbaar is. Kan de zorginstelling de huur blijven betalen en past het bedrag bij het gebouw en de services? Niet alleen het gebouw, maar ook de huurafspraken moeten dus marktconform zijn.

    Toegevoegde waarde
    Uit onze rondgang blijkt dat de banken maar ook de Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) de verplichting erg snel doorgevoerd vinden. Ze zien het belang van verdere professionalisering van zorginstellingen, maar merken ook dat zorginstellingen vaak nog niet voldoende voorbereid zijn om aan de informatiebehoefte van een taxatie te voldoen. 

    Toch komt de verplichting eraan en is het nu tijd om dit meteen goed op te pakken. Woningcorporaties hebben deze verandering al eerder meegemaakt, dus daar kan van geleerd worden. Ook daar was eerst een beperkt draagvlak voor taxeren op marktwaarde, maar leidde het tot een enorme professionaliseringsslag. We zien bijvoorbeeld dat de asset managers van corporaties nu serieuzer omgaan met waardesturing en vastgoeddata. Het inzien van deze toegevoegde waarde kwam met de jaren. 

    Goede visie op vastgoed
    We verwachten dat zorginstellingen dezelfde slag gaan maken als corporaties. Dat begint bij een goede visie op het vastgoed. Neem bijvoorbeeld de flexibiliteit en toekomstbestendigheid van de gebouwen. Als het gebouw goed aansluit en blijft aansluiten op de wensen van de cliënten, familie en medewerkers, dan heeft dit direct invloed op de marktwaarde. Het ligt simpelweg beter in de markt: een belegger krijgt het gemakkelijker verhuurd en een andere zorginstelling vindt er eenvoudiger cliënten voor.

    Er moet dus aandacht zijn voor alternatief gebruik van het gebouw, want de markt kent daar een waarde aan toe. In het geval van renovatie of nieuwbouw is het daarom verstandig om vooraf te toetsen of de investering in balans is met de marktwaarde. Dit is namelijk het onderpand voor de bank. 

    Duurzaamheid
    Als er niet al voldoende redenen waren om vastgoed te verduurzamen, dan is dit er nog één. Het heeft namelijk een positief effect op de marktwaarde. Het is daarom belangrijk om een duurzaamheidsambitie gericht op waardecreatie te formuleren en die uit te werken met routekaarten per gebouw. Zo kunnen grootschalige investeringen op logische momenten worden uitgevoerd.

    Geen bedreiging maar een kans
    De introductie van het verplicht taxeren op basis van marktwaarde is (helaas) niet de enige uitdaging waar zorginstellingen voor staan. Het is een breed palet van actoren die de dagelijkse werkzaamheden bepalen. Het welzijn van bewoners staat voorop en die moeten de zorg (blijven) krijgen die ze nodig hebben. Laten we de introductie van het nieuwe waarderen niet als een bedreiging beschouwen, maar juist ook als een kans. Alle partijen - van zorgorganisatie tot belegger en van ontwikkelaar tot financier – krijgen er mee te maken. Het is voor zorginstellingen nu het goede moment om een breed licht te werpen op hun vastgoed.

  • NIEUWBOUW HOGE WOERD IN UTRECHT

    Trudy van Hoek 16-04-2021 168 keer bekeken 0 reacties
    Bericht NIEUWBOUW HOGE WOERD IN UTRECHT bekijken

    BIJZONDER DUURZAAM IN ELKE DENKBARE VORM

    Van circulair beton tot het terugwinnen van warmte uit douchewater, van cradle-2-cradle tegels tot het leveren van bouwmaterialen met elektrische bakfietsen: bij de ontwikkeling en realisatie van woonzorgcentrum Hoge Woerd is vrijwel geen enkele mogelijkheid om duurzaam en circulair te bouwen onbenut gelaten.

    HEVO realiseert in Utrecht een uniek woonzorgcentrum. In het project Hoge Woerd realiseert HEVO 25 woningen voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, die hier begeleid gaan wonen. Het complex zal straks 1.400 m² bvo groot zijn en omvat drie woonlagen. Dit in het oog springende project komt tot stand door een bijzondere samenwerking tussen HEVO, de gemeente Utrecht, woningcorporatie GroenWest en Zorginstelling Reinaerde, die na oplevering de eerste gebruiker zal zijn.

    De gemeente schreef een tender uit voor dit perceel, waarbij duurzaamheid en circulariteit belangrijke gunningscriteria waren. HEVO speelde daarop in door al vroeg in het proces haar expertise op het gebied van duurzaamheid en circulariteit én die van de procespartners in te zetten. Na het winnen van de tender zijn partijen ingeschakeld die de beste circulaire en duurzame oplossingen konden inbrengen. Nadat de opdracht aan HEVO was gegund is een grondovereenkomst met de gemeente en een turnkey-overeenkomst met GroenWest gesloten.

    ALS JE JE FANTASIE DE VRIJE LOOP LAAT, KOM JE MET DE MOOISTE OPLOSSINGEN VOOR EEN OPTIMAAL DUURZAAM GEBOUW. EN IK HEB GEZIEN DAT ALS JE ECHT INZET OP DUURZAAMHEID, ER ONVERWACHTE MOOIE TOEPASSINGEN MOGELIJK ZIJN!

    — FRANCIS PELDERS, SENIOR PROJECTMANAGER BIJ HEVO

    HET BOUWPROCES

    Al tijdens het bouwproces is er veel aandacht voor duurzaamheid en CO2-reductie. Voor de leverancier van stroom is gekozen voor volledig CO2-neutrale stroom van Eneco HollandseWind. Besloten is om 50% online te vergaderen om CO2-uitstoot te verminderen. Ook bij de keuze voor de uitvoerende partijen is streng gelet op CO2-besparing. Het personeel van de aannemer en van de uitvoerende partijen komt uit de regio en dus zoveel mogelijk op de fiets naar de bouwplaats. Ook bij de aanvoer van materialen is er aandacht voor duurzaamheid. Leveranciers clusteren hun leveringen, waardoor er maar twee leveringen per week nodig zijn, in plaats van dagelijkse leveringen. En Stiho en Isero leveren hun materialen per elektrische bakfiets of elektrische bestelwagen.

    DOOR HET GEBRUIK VAN VEEL CIRCULAIRE MATERIALEN MAKEN WE MET HET PROJECT HOGE WOERD EEN GROTE IMPACT. HET MOOIE IS DAT HET GEEN INVLOED HEEFT OP DE UITVOERING, DAT GAAT ALS VANOUDS.

    — JOHAN DE RUIG, UITVOERDER VAN ZOELEN

    URBAN MINING EN CRADLE-2-CRADLE

    De materiaalkeuze is ook van grote invloed op de mate van duurzaamheid. Zo is gekozen voor beton dat circulair geproduceerd wordt. New Horizon levert, samen met Rutte Beton, het circulair beton dat voor een zo groot mogelijk deel gemaakt wordt met herwonnen beton, uit sloop van panden (urban mining). Daarmee realiseert HEVO een enorme CO2-reductie van 18 ton! Daarnaast is de keuze gemaakt voor cradle-2-cradle wand- en vloertegels van Mosa en hergebruikte plafondplaten. Buiten zullen secundaire (gebruikte) tegels toegepast worden voor de terrassen.

    IMPACT MAKEN MET CIRCULAIRE GRONDSTOFFEN, DAT MAAKT HOGE WOERD EEN BIJZONDER PROJECT. ONS CIRCULAIR BETON IS HIER LETTERLIJK HET FUNDAMENT VOOR EEN PRACHTIG DUURZAAM GEBOUW.

    — BOAZ WASSER, NEW HORIZON

    EEN DUURZAAM, TOEKOMSTGERICHT GEBOUW

    Ook bij het ontwerp van het gebouw is in de volle breedte rekening gehouden met duurzaamheid. Het gebouw kan eenvoudig van functie veranderen, door toepassing van flexibele wanden. Het gebouw is energieneutraal en gasvrij door het slim gebruiken van zonnepanelen en warmtepompen. Ook is bij het ontwerp al rekening gehouden met het hergebruik na de levensduur van het gebouw. Alle materialen en elementen zijn zoveel mogelijk losgekoppeld, zodat ze opnieuw gebruikt kunnen worden. Door doordachte plaatsing van de natte ruimten zijn zo weinig mogelijk leidingen in beton gegoten. Een vooruitziende blik! 

    ECOLOGISCH EN MAATSCHAPPELIJK DUURZAAM

    De toekomstige bewoners zullen een gastvrije plek vinden in Hoge Woerd. Al voor aanvang van het project heeft HEVO contact gezocht met omliggende bedrijven en gekeken naar de inzetbaarheid van de bewoners bij de buren. Zo zijn de Bouwloods, een werkplaats voor mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt, en brouwerij Maximus benaderd. Door het weglaten van een omheining wordt letterlijk een drempel weggenomen en worden bewoners extra gestimuleerd om te participeren in de buurt.

    Naast het gebouw is bij de ontwikkeling van Hoge Woerd ook naar de omgeving gekeken. Op het perceel wordt bijvoorbeeld zoveel mogelijk hemelwater opgevangen en in de bodem geïnfiltreerd. Waar het kan, wordt gebruik gemaakt van halfverharding om de kavel zo groen mogelijk te houden. Het gebouw draagt ook bij aan de biodiversiteit door het plaatsen van een bijenhotel en nestkasten voor gierzwaluwen. De geplande groenvoorzieningen zorgen voor een gastvrije kavel voor insecten en vogels.

    Francis Pelders

    MEER WETEN?

    Neem dan contact op met Francis Pelders, telefoon 073 6 409 409

    Mail Francis of lees het artikel: https://www.hevo.nl/actueel/nieuwbouw-hoge-woerd-in-utrecht-bijzonder-duurzaam-in-elke-denkbare-vorm

  • Verduurzaming zorgvastgoed kost komende tien jaar €8,1 miljard

    Trudy van Hoek 16-04-2021 170 keer bekeken 0 reacties
    Bericht Verduurzaming zorgvastgoed kost komende tien jaar €8,1 miljard bekijken

    De langdurige zorg moet grootschalig renoveren of investeren in nieuwbouw om in 2030 de CO2-uitstoot te halveren. Zorginstellingen moeten daarvoor de stap maken van een Strategisch Vastgoedplan naar een Individuele Routekaart. HEVO heeft ABN AMRO geadviseerd bij het opstellen van een stappenplan voor zorginstellingen om hun vastgoed tijdig, en op de juiste manier, te verduurzamen. Dit begint bij de cruciale vraag: passen de gebouwen bij de toekomstige zorgvraag? Daarbij heeft HEVO ook een aantal objecten geanalyseerd vanuit een integrale definitie van duurzaamheid: energie, gezondheid, functionaliteit en technische kwaliteit. ABN AMRO heeft mede op basis van deze inzichten de investeringsopgaaf die de sector te wachten staat doorgerekend. Lees de publicatie hieronder.

    De verduurzaming van vastgoed dat gebruikt wordt in de langdurige zorg gaat de komende tien jaar € 8,1 mrd. kosten. Instellingen kunnen deze investeringen zelf wel opbrengen, maar hogere structurele kosten zorgen voor extra druk op toch al krappe marges. Dat zou ten koste kunnen gaan van de zorg. Dus moeten de vergoedingen voor langdurige zorg omhoog, betoogt ABN AMRO in een maandag verschenen onderzoek dat mede is uitgevoerd door adviesbureau HEVO. 'Het oude vastgoed is zo goedkoop dat de vergoeding ervoor de zorg subsidieert. Dat kan in de toekomst niet meer', zegt sectorbankier Anja van Balen.

    De langdurige zorg heeft in de zogeheten Green Deal Zorg 2.0 beloofd zich aan het klimaatakkoord van Parijs te houden. Dat betekent voor 2030 een reductie van de CO₂-uitstoot van 49% ten opzichte van het niveau van 1990. Twintig jaar later moet de uitstoot zelfs 95% lager liggen. Dit jaar moet de sector concrete plannen presenteren.

    RENOVEREN OF NIEUWBOUW?

    Dat betekent een forse opgave, want veel zorgvastgoed is verouderd en van beroerde kwaliteit. Ongeveer de helft is eigendom van de instellingen zelf, en van de rest wordt het leeuwendeel van corporaties gehuurd. Het bedrag van €8,1 mrd. dekt alleen het eigen bezit van zorginstellingen, dus corporaties staan volgens ABN AMRO voor een vergelijkbaar investeringsvraagstuk.

    Een belangrijke vraag is: renoveren of nieuwbouw? De onderzoekers betogen dat het in veel gevallen niet logisch is om het oude vastgoed nog op te kalefateren. Bovendien is er nu al een tekort aan plekken voor kwetsbare ouderen, en door de vergrijzing wordt dat alleen maar groter. Dit levert een belangrijk praktisch bezwaar op, stelt Van Balen: 'Waar breng je de bewoners onder tijdens de renovatie?' Al met al zou de komende tien jaar 37% van het vastgoed volledig vervangen moeten worden.

    TERUGKERENDE KOSTEN

    Gelukkig zijn de balansen van de instellingen gemiddeld genomen zeer solide. Ook als die €8,1 mrd. daadwerkelijk uitgegeven wordt, resteert een prima solvabiliteit. Het probleem zit in de terugkerende kosten. Bij nieuw of vernieuwd (en dus waardevoller) vastgoed horen hogere afschrijvingen, en ook de rentelasten zullen toenemen. In totaal zouden de instellingen ruim €400 mln. per jaar extra kwijt zijn aan hun vastgoed. De ouderenzorg houdt de voeten nog wel droog, maar in de gehandicaptenzorg blijft nauwelijks marge over en de ggz komt zelfs onder water te staan. Lagere energiekosten zorgen waarschijnlijk wel voor enige compensatie.

    Lastig, maar er zit niets anders op, zegt Van Balen. 'De afspraken in de klimaatakkoorden worden hard, dus verduurzaming moet nu echt aangepakt worden. Daarin heeft de publieke sector ook een voorbeeldfunctie.'

    IN HET NIEUWS

    FD: verduurzaming zorgvastgoed kost komende tien jaar 8,1 miljard

    Michel Drenth

    MEER WETEN?

    Neem dan contact op met Michel Drenth, telefoon 073 6 409 409

    Mail Michel

    René Lolkema

    Of neem contact op met René Lolkema, telefoon 073 6 409 409

    Mail René

     

    Het artikel https://www.hevo.nl/actueel/verduurzaming-zorgvastgoed-kost-komende-tien-jaar-8-1-miljard-euro

Stichting Zorgvastgoed.nl  postadres Van Boshuizenstraat 12, 1083 BA Amsterdam  T 020-2101450  E info@zorgvastgoed.nl 

management en bestuur         privacy statement

Cookie-instellingen
Cookie-instellingen sluiten

Cookie-instellingen wijzigen

Deze website maakt gebruik van cookies. Cookies worden onder andere gebruikt voor het bijhouden van statistieken, het opslaan van voorkeuren, het optimaliseren van deze website, de integratie van social media en marketingdoeleinden. Lees meer over cookies en jouw privacy in ons cookieverklaring. Wij gebruiken de hieronder genoemde soorten cookies.


Deze cookies gebruiken we om de basisfuncties van deze website te kunnen laten draaien en om inzicht te krijgen in het gebruik. Deze cookies verzamelen nooit persoonsgegevens. Deze cookies zijn noodzakelijk voor het functioneren van de website en worden daarom altijd geplaatst.

Deze cookies verzamelen gegevens zodat we inzicht krijgen in het gebruik en deze website verder kunnen verbeteren.

Indien u deze toestaat, worden deze cookies gebruikt door aanbieders van externe content die op deze website kan worden getoond. In sommige gevallen gaat het daarbij om marketing- en/of tracking cookies, die het gedrag van bezoekers vastleggen en op basis daarvan gepersonaliseerde advertenties tonen op andere websites.