Taxeren in tijden van corona
Wat is een taxatierapport nog waard in tijden van crisis? Wat zegt de getaxeerde waarde over de transactieprijs? En hoe lang is een afgegeven waarde houdbaar? Allemaal vragen die regelmatig aan ons (Taxatie Instituut Zorgvastgoed) gesteld worden; de markt wil immers duidelijkheid en zekerheid. Op basis van onze rapporten wordt besloten tot aankoop of verkoop, wordt financiering verstrekt, wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd en de winstuitkering bepaald. Terecht worden er hoge eisen gesteld aan de taxateur en het taxatierapport. Maar de verwachting dat de taxateur de waarheid in pacht heeft is onjuist en toont aan dat de opdrachtgever het rapport nog al eens selectief leest en gebruikt.
Het begrip ‘marktwaarde’ gaat uit van een transparante en goed functionerende markt van vraag en aanbod, en daarvan is vaak geen sprake. Dat geldt voor zorgvastgoed: een jonge markt met een beperkt aantal transacties, vaak zeer specifiek en exploitatie-gebonden. Nog sterker geldt het nu voor kantoren, horeca en andere sectoren die nu door de crisis worden getroffen. De afgegeven waarde is daarom ook niet meer dan een weloverwogen mening (advies) van de taxateur op één bepaald moment over een hypothetische transactie, maar het blijft een dagkoers die morgen kan dalen of stijgen.
Daar komt bij dat taxateurs alleen kunnen teruggrijpen op transacties uit het verleden. Uiteraard kunnen trends (bijvoorbeeld een aantrekkende markt) meegewogen worden, maar een taxateur loopt letterlijk en figuurlijk achter de feiten aan en kan de toekomst niet voorspellen, zeker niet in tijden van corona. Professor Tom Berkhout verwoordt het bondig: “de huidige samenleving verwacht dat alles voorspelbaar en controleerbaar is. Zij ontvangt ongaarne de boodschap dat niets echt ooit zeker was, is of zal worden” (PropertyNL 22 oktober 2020).
Tom Berkhout heeft overigens na de vorige crisis gepleit voor een andere manier van waarderen waarbij de waarde geabstraheerd wordt van de huidige prijsvorming. Ook daarin maakt hij duidelijk dat waarderen een subjectieve bezigheid is, een ‘snapshot’ van de markt. Hij voert daarom pleidooi voor het ‘economisch waarderen’ met aannames over toekomstige geldstromen en zoveel mogelijk op internationaal erkende normen en benchmarks. Belangrijk daarbij is de duurzaamheid, bestendigheid van referenties, kapitalisatiepercentages, omzet en winstverwachting en de afgeleide EBITDA (Economisch Waarderen van vastgoed, NVM Business, november 2019).
Deze benadering is nog niet van tafel en wordt op het Innovatiecongres van NVM Business op 26 november aanstaande verder uitgewerkt en toegelicht.
Of dit soelaas biedt is echter maar zeer de vraag; wellicht kunnen kleine marktbewegingen hiermee opgevangen worden, maar de huidige crisis morrelt wel aan erg veel parameters, op de langere termijn en ook internationaal. Kunnen we ‘door de crisis heen kijken’? De taxateur heeft de waarheid niet in pacht en moet uit talloze afwegingen, informatiebronnen en (vaak tegenstrijdige) meningen één waarde destilleren. Belangrijker dan de getaxeerde waarde is daarom de visie van de taxateur en de onderbouwing van de waarde, waarbij het eindplaatje in euro’s in een breder kader wordt geplaatst.
Taxeren in tijden van corona is een uitdaging voor de taxateur én de opdrachtgever. De opdrachtgever moet vooraf goed nadenken over de uitvraag: door bijzondere uitgangspunten mee te geven kan de taxatie tevens een scenario-analyse bevatten. Ook dient hij het hele rapport te lezen en de gedachtegang van de taxateur kritisch te volgen. En mag hij de vrijheid nemen om er een eigen mening op na te houden.
Alle blogs bekijken