Meerwaarde bij dubbele bestemming zorgvastgoed
De relatie tussen de bestemming van (woon)zorgvastgoed en de waarde ervan is tot op heden nog niet onderzocht. Juist deze relatie is van groot belang bij de investeringsbeslissingen en waarderingen van zorgvastgoed. René Lolkema van Nydal Vastgoed heeft kwantitatief onderzoek gedaan naar de invloed van de bestemming op de waarde van (woon)zorgvastgoed: het blijkt dat de optie om zorgvastgoed onder een dubbele bestemming mogelijk te maken tot een significant hogere waarde leidt van 17 procent.
‘Zorgwoningen zijn in toenemende mate interessant voor beleggers die hun portefeuille willen diversifiëren’, zegt Savills in een rapport. Maar let er dan wel op dat er een dubbele bestemming op het vastgoed zit. “Dat kan leiden tot een significant hogere waarde van liefst zeventien procent”, stelt manager zorgvastgoed René Lolkema van Nydal Vastgoed in zijn afstudeeronderzoek aan de Amsterdam School of Real Estate. Vastgoedmarkt schreef hierover.
‘Nu de vraag van beleggers in de traditionele markten (kantoor, industrieel en retail) hoog is en de yields (rendementen) laag, is het niet verrassend dat beleggers naar alternatieve beleggingscategorieën uitwijken. Onder de alternatieven bevinden zich zorgwoningen, een interessante categorie die rekening houdt met de groeiende vraag vanuit de doelgroep van zeventigplussers. In Nederland vindt de meeste beleggingsactiviteit plaats binnen de extramurale zorg, waarbij de bewoners zelf voor hun accommodatie betalen’, aldus Savills en Nydal Vastgoed.
‘Risico’s beperkt’
Savills: ‘Grote spelers in dit segment zijn onder andere de nationale beleggers/fondsen als Syntrus Achmea, Habion, Amvest en Bouwinvest.’ Met name voor zorgwoningen, waarbij zorg wel wordt aangeboden maar niet verplicht is, zijn de risico’s beperkt. Investeringen hierin hebben daardoor aanvangsrendementen die vergelijkbaar zijn met die in de reguliere woningmarkt.
Bestemming wonen: plus zeventien procent
Het onderzoek van Savills sluit naadloos aan op het onderzoek van Lolkema: “Zorgvastgoed wordt steeds interessanter. Dat komt door demografische ontwikkelingen en het scheiden van wonen en zorg. Er zijn echter drempels die investeringen in zorgvastgoed risicovoller maken. Een belangrijke is de bestemming. Deze was ‘maatschappelijke doeleinden’, maar met de komst van het scheiden van wonen en zorg komt het accent steeds meer te liggen op ‘wonen’.” Uit het onderzoek van René Lolkema onder taxateurs, consultants en beleggers blijkt dat – als de bestemming kan worden uitgebreid met ‘wonen’ (dus maatschappelijk en/of wonen) het vastgoed maar liefst zeventien procent hoger wordt gewaardeerd. “Het is voor alle betrokkenen bij de totstandkoming van woonzorginitiatieven belangrijk om hiermee rekening te houden”, betoogt Lolkema.
Gemeenten: werk mee aan bestemmingswijziging
Samenvattend adviseert René Lolkema taxateurs te rekenen met een lagere disconteringsvoet en lagere exit yields en beleggers om uit te gaan van een hogere waardering en lagere risicopremies bij dubbele bestemming. Gebruikers wordt geadviseerd mee te werken aan de realisatie van couranter vastgoed, immers bij een lager risicoprofiel kunnen de huren ook betaalbaar blijven. Gemeenten wordt opgeroepen mee te werken aan verzoeken tot bestemmingswijziging c.q. uitbreiding. Dit alles kan ertoe leiden dat meer woonzorginitiatieven haalbaar blijken te zijn.
Nydal Vastgoed is actief in de advisering rondom ontwikkeling en belegging van zorgvastgoed. Op http://www.nydal.nl is het gehele onderzoek beschikbaar en ook de link naar het artikel in Vastgoedmarkt.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen via rene.lolkema@nydal.nl
Alle nieuws artikelen